Totalentreprenad – så fördelas ansvaret när en firma gör allt

Vad en totalentreprenad innebär

En totalentreprenad är en avtalsform där entreprenören ansvarar för både projekteringen och själva byggandet. Du beskriver vad du vill uppnå, en funktion, ett resultat, en färdig tillbyggnad, och entreprenören svarar för hur det ska ritas och utföras. Det står i kontrast till en utförandeentreprenad, där du eller din konsult tar fram handlingarna och entreprenören bygger efter dem.

Skillnaden handlar om vem som bär ansvaret för att utförandet fungerar. I en totalentreprenad ligger både ritningen och bygget hos samma part. Blir något fel spelar det mindre roll för dig om felet uppstod på ritbordet eller på bygget, eftersom entreprenören svarar för helheten. I en delad entreprenad kan ansvaret i stället hamna i en gråzon mellan den som ritat och den som byggt.

För dig som beställare är den stora fördelen att du har en avtalspart att förhålla dig till. Du slipper samordna arkitekt, konstruktör och flera hantverkare, och du behöver inte avgöra vems fel något är när något krånglar. Entreprenören håller ihop kedjan och tar in de underentreprenörer som behövs.

Det betyder inte att du lämnar ifrån dig all kontroll. Du styr genom kraven du ställer, det utrymme du ger i budget och de val du gör under vägen. Ju tydligare du beskriver vad du vill ha, desto bättre kan entreprenören leverera rätt sak. En totalentreprenad flyttar det tekniska ansvaret, men din roll som beställare finns kvar genom hela projektet.

Så fördelas ansvaret mellan dig och firman

I en totalentreprenad tar firman det samlade ansvaret för att bygget blir rätt, medan du ansvarar för att beskriva vad du vill ha och för att betala enligt avtal. Den grundfördelningen gör vardagen enklare, men det lönar sig att förstå vad den innebär i praktiken när något avviker från planen.

Entreprenören ansvarar för att projekteringen håller, att arbetet utförs fackmässigt och att gällande regler följs. Firman svarar också för de underentreprenörer den anlitar, till exempel el och vvs, vilket betyder att du har en part att vända dig till även om felet ligger hos en inkopplad hantverkare. Det är detta som gör att ansvaret hålls samman i stället för att spridas ut.

Ditt ansvar som beställare är att lämna korrekta uppgifter, fatta de beslut som krävs i tid och godkänna eventuella ändringar. Om du levererar egna handlingar eller kräver ett visst utförande kan ansvaret för just den delen flyttas till dig, eftersom entreprenören då byggt efter din anvisning. Därför är det viktigt att skilja på vad du bestämt och vad du överlåtit åt firman att avgöra.

När arbetet är klart görs en slutbesiktning, ofta av en fristående besiktningsman, som noterar eventuella fel. Godkänns bygget börjar garantitiden löpa. Fel som visar sig under garantitiden ska entreprenören åtgärda, förutsatt att de beror på utförandet och inte på hur du använt eller skött det som byggts. Den gränsdragningen är kärnan i hur ansvaret fungerar över tid.

Läs mer om Totalentreprenad →

Kontraktsform och garanti styr ansvaret över tid

Hur ansvaret ser ut på lång sikt bestäms av kontraktsformen och garantitiden i avtalet. För totalentreprenader används ofta standardvillkoren ABT, som reglerar vad som gäller mellan dig och entreprenören, medan konsumentförhållanden också vilar på konsumenttjänstlagen. Vilket regelverk som gäller påverkar dina rättigheter om något blir fel.

Garantitiden är den period då entreprenören svarar för fel som visar sig efter att bygget godkänts. Under den tiden är utgångspunkten att fel som beror på utförandet ska åtgärdas utan kostnad för dig. Efter garantitiden kan ansvar fortfarande finnas för väsentliga fel som beror på försummelse, men bevisbördan blir tyngre. Att veta hur lång garantin är och vad den omfattar hör till det du ska reda ut innan du skriver avtal.

Utöver den lagstadgade och avtalade garantin lämnar många byggföretag egna utfästelser. Stefan Öbergs Byggservice lämnar exempelvis två års garanti på husbyggnationer och tio års garanti på badrum, utöver en nöjd-kund-garanti. Sådana besked ska stå skriftligt i avtalet, så att du kan luta dig mot dem om något behöver åtgärdas i efterhand.

Läs därför avtalet med garantin och ansvarsfördelningen i fokus, inte bara priset. Ett tydligt avtal beskriver vad som händer vid fel, hur reklamationer görs och inom vilken tid. Ju mer av detta som är utskrivet, desto enklare blir det att få rätt om något krånglar långt efter att bygget är klart. Avtalet är det du lutar dig mot när minnet av muntliga besked bleknat.

Vanliga misstag vid en totalentreprenad

Det vanligaste misstaget är att beskriva vad du vill ha alltför vagt och tro att entreprenören ska gissa rätt. En totalentreprenad flyttar det tekniska ansvaret, men den läser inte dina tankar. Ju otydligare kraven är, desto större är risken att resultatet blir korrekt utfört men inte det du föreställt dig. Lägg tid på att beskriva funktion och önskat resultat i avtalet.

En annan fallgrop är att blanda in egna handlingar eller pekpinnar utan att förstå att ansvaret då kan flyttas. Kräver du ett specifikt utförande som sedan visar sig fungera dåligt, kan entreprenören hänvisa till att den byggt efter din anvisning. Vill du ha en totalentreprenad fullt ut, låt firman svara för hur något ska utföras och nöj dig med att ange vad du vill uppnå.

Många hoppar också över slutbesiktningen eller tar den lättvindigt. Besiktningen är din möjlighet att få fel dokumenterade innan garantitiden börjar löpa och innan slutbetalningen görs. En fristående besiktningsman som går igenom bygget är väl använda pengar, särskilt vid större projekt.

Ett fjärde misstag är att inte läsa avtalets garanti- och ändringsvillkor. Det är där ansvaret vid fel och tillägg avgörs. Skriv aldrig under innan du förstår hur ÄTA-arbeten prissätts, hur länge garantin gäller och hur du reklamerar. Den som reder ut detta i förväg slipper diskussionen när felet väl är ett faktum och positionerna låsts.

Läs mer om Totalentreprenad →

När totalentreprenad passar och när den inte gör det

Totalentreprenad passar särskilt när du vill ha en avtalspart som håller ihop ett sammansatt projekt och när du inte själv vill styra projekteringen i detalj. Vid en tillbyggnad, ett husbygge eller en omfattande renovering med flera yrken inblandade är det ofta enklast att låta en firma ta hela ansvaret, från ritning till färdigt resultat.

Formen passar sämre om du redan har färdiga, detaljerade handlingar som du vill att någon bygger exakt efter. Då kan en utförandeentreprenad vara mer passande, eftersom du behåller ansvaret för projekteringen och entreprenören bara svarar för utförandet. Vill du styra varje materialval själv, får du väga det mot att ansvaret då delvis flyttas till dig.

Det här är sällan ett gör-det-själv-läge. Poängen med en totalentreprenad är just att du överlåter både planering och byggande åt en fackman med F-skatt som samordnar helheten. Din uppgift blir att beskriva vad du vill, fatta beslut i tid och följa upp genom besiktning, inte att hålla i verktygen.

En rimlig hållning är att välja totalentreprenad när du värderar en samlad ansvarspart högre än full detaljkontroll, och en utförandeentreprenad när det är tvärtom. Är du osäker, be en byggare beskriva hur den brukar lägga upp ansvaret i ett projekt av din typ. Svaret säger mycket om hur väl formen passar dig och hur firman tänker kring sitt eget ansvar.

Från avtal till färdigt och besiktigat bygge

En totalentreprenad står och faller med ett tydligt avtal och en tydlig ansvarsfördelning. När du beskrivit vad du vill uppnå, förstått hur garantin fungerar och vet vem som svarar för vad, blir bygget enklare att följa och friktionen mindre när det oförutsedda dyker upp. Ansvaret är samlat, och du har en part att vända dig till hela vägen.

Innan du skriver under är det värt att stämma av tre saker: att kraven beskriver det resultat du vill ha, att garantitiden framgår och att slutbesiktningen är inplanerad. Är de tre på plats vilar ansvaret där det ska, och du vet vad du kan begära om något behöver åtgärdas.

För projekt där en firma ska göra allt, från ritning till färdigt resultat, är det just den samlade ansvarsparten som är värdet. Stefan Öbergs Byggservice utför totalentreprenader från Stockholm med fyrtio års erfarenhet, F-skatt och tydliga garantivillkor, och samordnar de yrken som projektet kräver. Att ansvaret hålls ihop gör att du slipper avgöra vems fel något är när något ska redas ut.

Nästa steg är att beskriva ditt projekt, be om ett avtalsförslag och läsa igenom det med ansvar, garanti och ändringsvillkor i fokus. Med de delarna på plats kan du skriva under på rätt grund och låta entreprenören ta hand om vägen fram till en godkänd slutbesiktning.